ПОДПИСАТЬСЯ НА ОБНОВЛЕНИЯ
18 Апреля, 1:03
18 Апреля, 1:03
56,25 руб
59,84 руб

Освоение амбулаторий

Дарья Шубина
25 Мая 2015, 15:30
3476
Как застройщики жилых массивов спотыкаются о медицинскую инфраструктуру
Невольными участниками рынка медицинской недвижимости оказались компании, специализирующиеся на жилищном строительстве. Особых видов на недоразвитую отрасль у застройщиков нет – поликлиники им приходится строить «в нагрузку» при комплексном освоении территорий. И передавать государству. Чаще всего безвозмездно. Затраты на возведение объекта медицинского назначения могут достигать 1,5 млрд руб­лей, а механизм возмещения социального оброка находится только на стадии разработки.

Мейджоры жилищного рынка по собственной иници­ативе поликлиники, как правило, не строят. Эти объ­екты являются для них «социальным обязательством» при освоении крупных площадок, наряду с детскими садами и школами, без которых порой невозможно утвердить проект застройки и получить разрешение на проведение работ.

«Объекты здравоохранения – не слишком доходный бизнес для застройщика. В основном строительство медицинской недвижимости определяется необходи­мостью, которую диктуют городские власти», – гово­рит генеральный директор строительной компании «Новые Ватутинки» Александр Зубец.

VADEMECUM проанализировал предложение на первичном рынке жилья Москвы и выяснил, что в попав­ших в выборку 70 проектах со сроком сдачи после 2014 года запланировано построить 18 медицинских объектов – поликлиник и консультационно‑диагно­стических центров. Сумма вложений в одну поли­клинику стартует от 500 млн рублей. Таким образом, только по приблизительной минимальной оценке московские застройщики могут в ближайшие годы вложить в объекты здравоохранения в новых микро­районах в общей сложности 9 млрд рублей.

В регионах ситуацию усложняет гораздо более низкая, чем в Москве, стоимость реализации квадратного метра, что означает отсутствие дополнительных средств на обустройство социальных объектов. Здесь девелоперы нередко предпочитают двигаться по пути наименьшего сопротивления – отдать муниципалите­ту место на территории жилого комплекса под поли­клинику. А дальше пусть судьба социального объекта решается за счет возможностей местного бюджета и расторопности властей.

ТРУДНОСТИ ВВОДА

Градостроительный кодекс РФ предполагает наличие региональных и местных нормативов проектирова­ния – показателей допустимого уровня обеспеченно­сти населения объектами социальной инфраструктуры и их территориальной доступности. В Москве, напри­мер, каждая тысяча жителей должна быть обеспечена поликлиническим обслуживанием мощностью 17,6 по­сещения в смену, в Московской области – 18,8 посе­щения в смену, в Санкт‑Петербурге – 16,8 и так далее.

«Поликлиника должна обеспечивать нужды не только того количества жителей, на которое рассчитан жилой комплекс. Если в близлежащих комплексах нет поли­клиники, то это берется в расчет. И наоборот, если по­близости от нового проекта уже есть учреждение и его мощностей достаточно для новоселов, то еще одну клинику строить никто не будет», – говорит представи­тель компании «Самолет Девелопмент».

Как правило, полный набор инфраструктуры, включая медицинский центр, возводится при комплексном освоении территорий. Новостройки в уже состоявших­ся районах чаще всего не располагают поликлиниками, поэтому агенты по продаже жилья активно предлагают потенциальным жителям те учреждения, что имеются поблизости. Такой маркетинговый ход позволяет повы­сить привлекательность объекта без лишних вложений. «Рядом с жилым комплексом находятся все необходи­мые объекты инфраструктуры: медицинские учрежде­ния, продуктовые магазины, школы, детские больни­цы, пять вузов, стадион, кукольный театр, гостиницы, аптеки, парикмахерские и пр.», – отмечается на сайте ЖК «Триколор». Для покупателей решающую роль при выборе жилья играет не только цена, месторасположе­ние и коммунальные параметры, но и необходимая для комфортной жизни, работы и отдыха инфраструктура, включая медучреждения, говорит генеральный дирек­тор «Мортон‑Инвест» Антон Скорик.

Если при проектировании в ЖК все‑таки заплани­рована поликлиника, то застройщик финансирует и выполняет социальный подряд «под ключ». Про­ектированием и оснащением такого объекта, как правило, занимаются субподрядчики. «Строительство и в некоторых случаях проектирование берут на себя сами застройщики. А вот монтажом медицинского оборудования занимаются узкоспециализированные компании, так как для этого вида работ нужно сви­детельство о допуске. Они‑то чаще всего и получают такие документы, крупным застройщикам общего профиля это неинтересно», – считает главный специ­алист СРО НП «Объединение генеральных подрядчи­ков в строительстве» Юрий Шлычков.

Реализация такого объекта, как поликлиника, со­провождается определенным набором отягощений, объясняет Александр Зубец: «Поликлинику нужно согласовывать не только как сам проект с точки зрения строительства, нужно отдельно утверждать с Мини­стерством здравоохранения ее наполнение и перечень оборудования».

Участники рынка жилой недвижимости отмечают, что значительная доля инвестиций в строительство поли­клиники приходится на ее «начинку» – оборудование, выполнение технических требований к помещениям для его эксплуатации (дополнительная защита, усилен­ные стены, улучшенная вентиляция), что, естественно, приводит к удорожанию строительно‑монтажных работ. В компании «Метриум Групп» вложения в строитель­ство одного медицинского объекта оценивают в сумму от 500 млн до 1,5 млрд рублей. В ГК «МИЦ» предлагают рассчитывать инвестиции по формуле «1–1,2 млн руб­лей на одно посещение в смену». То есть на строитель­ство, отделку и монтаж оборудования одной поликли­ники на 750 посещений в смену может потребоваться 750–900 млн рублей.

ДОЛЕВАЯ ПРОРУХА

Построив и введя в эксплуатацию социальный объект, застройщик безвозмездно передает его на баланс горо­да. Такая схема характерна для московских застройщи­ков, которые за счет высокой маржи могут самостоя­тельно профинансировать строительство социального объекта, утверждает Владимир Кошелев, председатель совета директоров «Корпорации Кошелев», реализу­ющей проекты массовой жилой застройки эконом­класса в трех регионах. «Рентабельность московских площадок кардинально отличается от рентабельности региональных. Цены на недвижимость в крупных городах вообще мало зависят от себестоимости стро­ительства. Они формируются конъюнктурой рынка, локацией, транспортной доступностью. Ценовая зависимость между стоимостью материалов, работ и квадратного метра в такой недвижимости очень опосредованная. Наличие поликлиники или детско­го сада может быть условием конкурса, на котором разыгрывается площадка для застройки, – описывает ситуацию Кошелев. – Когда мы говорим о массовой застройке в сегменте доступного жилья стоимостью от 35–40 тысяч рублей за кв. м, то маржи явно не хва­тит. А федеральный закон №214 [«Об участии в доле­вом строительстве многоквартирных домов». – VADEMECUM] не позволяет застройщику тратить на инфраструктуру деньги дольщиков».

Как вариант для строительной компании – оставить часть площадки ЖК под социальную инфраструктуру, созданием которой будет заниматься муниципалитет или регион. При этом нет гарантии, что на эти цели найдутся средства в местных бюджетах и социальные проблемы новых микрорайонов будут решены в срок. Осенью 2013 года к президенту Путину обратились жители микрорайона «Московский» в Краснодаре с просьбой прекратить бездумную застройку террито­рии и решить проблему отсутствия поликлиник, школ, детских садов. К письму жители приложили доку­менты, в которых говорилось, что в границах микро­района проживает более 26 тысяч человек, что пре­вышает действующие нормы в 1,4 раза, а социальной инфраструктуры не создано. При этом к микрорайону планировалось присоединить еще один участок для застройки на 3,8 тысячи жителей, и снова без намека на социальные объекты. Краевые и городские власти на просьбу жителей все‑таки отреагировали: в апреле нынешнего года в «Московском», наконец, открылись две мини‑поликлиники на первом и втором этажах одного из жилых домов. О полноценной отдельно стоящей поликлинике местные власти пока только задумываются. «Если медучреждение не справляется с количеством пациентов, давайте вопрос поставим и вынесем на совещание. Если нужна полноценная поликлиника, она должна здесь быть», – отреагировал на запрос жителей врио губернатора Краснодарского края Вениамин Кондратьев.

«В законодательстве обязательства по созданию инфра­структуры при массовой застройке четко не прописа­ны – ни для застройщиков, ни для государства, – го­ворит Кошелев. – Это вызывает множество проблем». По свидетельству Александра Зубца из «Новых Вату­тинок», бывает, что и город отказывается принимать на баланс социальную инфраструктуру: «Это может быть и садик, и школа, и поликлиника. Тогда девелопер вынужден искать оператора на объект, продавать или сдавать его в аренду».

Сделать ответственность за вновь возводимые со­циальные объекты явной, а все сопряженные с этим процессы предсказуемыми намерены в Министер­стве строительства и ЖКХ РФ. Летом прошлого года на совещании, посвященном социально‑экономи­ческому развитию Самарской области, Владимиру Путину доложили о местном опыте: город выкупил у застройщика по себестоимости детский сад. Ана­логичная схема работы была предложена для всех социальных объектов. По итогам поездки президент дал поручение Минстрою изучить региональный опыт и проработать универсальный подход к передаче со­циальных объектов, возводимых в формате комплекс­ного освоения территорий.

Предполагается такая схема: застройщик получает от муниципалитета заказ на объекты инфраструкту­ры, проектирует их, проходит госэкспертизу проекта и сметы, строит, вводит в эксплуатацию, а затем про­дает их муниципалитету по себестоимости. У города, соответственно, появляется обязанность выкупить этот объект. «Важно, что застройщик не может зарабо­тать на таком объекте ни рубля, но привлекательность своего объекта повысит, а муниципалитет сможет планировать свои расходы, – рассуждает Владимир Кошелев. – Насколько мне известно, в Минстрое сей­час разрабатывается соответствующий законопроект».

Прокомментировать VADEMECUM работу по этому президент­скому поручению в Минстрое не смогли, зато рас­сказали об инициативе, коррелирующей с успешным региональным опытом. «В настоящее время форми­руется реестр типовых проектов социальной инфраструктуры, в котором уже есть и несколько медицин­ских объектов. Реестр позволит сократить расходы на строительство бюджетных учреждений. Проект будет разработан, его нужно будет только «привязать» к местности», – пояснили в ведомстве.

И СДАТЬ, И ВЗЯТЬ

Решается проблема медицинской инфраструктуры и за счет открытия офисов врачей общей практики в нежилых помещениях на первых этажах многоквар­тирных домов. Создание одного офиса, по оценкам за­стройщиков, в среднем может потребовать 50 млн руб­лей инвестиций. Согласно распространившейся по стране схеме, застройщик передает (в некоторых случаях продает) городу помещение, далее оно сдается по льготной аренде частному медицинскому оператору, который обслуживает население по ОМС (подробнее – в материале «Наряд на «Рядом», VADEMECUM #18‑19 (43‑44) от 16 июня 2014 года). Бюджетные вливания минималь­ны, поэтому такой формат популярен на местах.

Пионер этого направления питерская компания Euromed Group, организовавшая офисы врачей в нескольких регионах, предлагает при комплекс­ной застройке не ограничиваться одним врачебным кабинетом, а создать сеть медицинских учреждений. «Район на 50 тысяч жителей может строиться в течение пяти лет, еще пять лет может решаться вопрос о строительстве поликлиники. Получается, что 10 лет люди живут без инфраструктуры, – рассуждает директор по развитию Euromed Group Илья Иванов. – Офисы врачей общей практики могут облегчить эту ситуацию, но подход должен быть комплексным. Для комплекс­ных застроек мы предлагаем гибкую систему – со­здать несколько мини‑клиник по ходу строительства и заселения района, а затем возвести один консультационно‑диагностический центр, закрыв цикл». Такую схему компания планирует реализовать в жилом районе «Славянка» в Санкт‑Петербурге.

Сдают нежилые помещения частным медицинским компаниям (как и любым другим арендаторам) и сами застройщики, но стабильным источником дохода такую деятельность назвать нельзя. Полноценный же деве­лопмент в медицине пока не работает. «Мы не рассматриваем строительство объектов здравоохранения как отдельное направление бизнеса, а занимаемся их возведением для улучшения качества жизни будущих жителей», – категоричны в ГК «МИЦ». Александр Зубец прогнозирует, что у медицинской недвижимо­сти есть все шансы приобрести статус коммерческой, так как «на медицинские услуги всегда существует огромный и бесконечный спрос», но о четком интересе со стороны девелоперов общего профиля не говорит. Один из лидеров рынка недвижимости, ГК «Мортон», занимается строительством Щелковского перинаталь­ного центра, но как генподрядчик – по заказу и за счет бюджета Московской области.

Робкий шаг в сторону самостоятельного медицин­ского девелопмента сделала ГК «СУ‑155», начавшая развивать собственную сеть поликлиник «Медиклуб». Первая амбулатория открылась в сентябре 2014 года на первом этаже жилого дома в московском районе Зю­зино. Объем инвестиций в объект составил 26 млн руб­лей. Рассказать подробнее о проекте в группе на момент сдачи номера не смогли, но задачи заработать на этом бизнесе у «СУ‑155», судя по всему, нет. Клиника, как опция в корпоративном пакете, предназначается в основном для работников компании‑застройщика.

строительство объектов медицинского назначения, девелопмент, строительство, строительство больниц, строительство поликлиник
Поделиться в соц.сетях
Для пациентов с тяжелыми заболеваниями могут ввести ограничения на перелеты
17 Апреля 2017, 20:14
За 2016 год Вероника Скворцова заработала 6,6 млн рублей
17 Апреля 2017, 20:11
Погибший в Москве гонщик оказался совладельцем медцентра
17 Апреля 2017, 19:40
Минздрав попросил дополнительно 8,7 млрд рублей на программу «Семь нозологий»
17 Апреля 2017, 19:26
Первый корпус медкластера в Сколково оснастят на 590 млн рублей

Московский международный медицинский кластер (МММК) выбрал поставщика медоборудования для первого диагностического корпуса. Контракт на сумму более 590 млн рублей достался московскому ООО «Торговый дом «Капстрой». Эта же компания занимается оснащением другого масштабного медицинского проекта Департамента строительства Москвы – комплекса в поселке Коммунарка.

11 Апреля 2017, 8:32
Проект больницы в Севастополе недооценили на 4 млрд рублей

Подрядчик строительства городской больницы скорой помощи в Севастополе компания «СГМ Груп», которая, по информации Vademecum, является структурой АФК «Система», заявил, что выделенных на проект 4,9 млрд рублей недостаточно. Чтобы построить больницу площадью 52 тысячи кв. м, уверены в «СГМ Груп», требуется почти в два раза больше средств. Кроме того, участок, выбранный для медучреждения, находится на территории национального заповедника «Херсонес Таврический», строительство на котором запрещено.

31 Марта 2017, 16:49
Москва вложит 979 млн рублей в медцентр на территории ГКБ №64
28 Марта 2017, 20:03
Строительство медкластера в Екатеринбурге может начаться в 2019 году
24 Марта 2017, 8:38
Японцы построят во Владивостоке медцентр за $4 млн
Японский многопрофильный холдинг Japan Gasoline Co (JGC) собирается до конца 2017 года построить во Владивостоке реабилитационный центр. Планируется, что в нем будут работать более 30 специалистов, которые смогут принимать 100–200 пациентов в день.
23 Марта 2017, 9:02
Новосибирская «Авиценна» получит более 50 млн рублей налоговых льгот
21 Марта 2017, 9:05
Инвестор достроит частную клинику в Томске
Медицинская компания «ФОРО», занимающаяся строительством поликлиники в комплексе микрорайонов «Солнечная долина» в Томске, должна завершить проект к 2018 году. Медучреждение будет оказывать не только платные услуги, но и принимать пациентов по системе ОМС.
15 Марта 2017, 14:47
Волгоградский медуниверситет заплатил 904 млн за недостроенный научный центр
9 Марта 2017, 17:46
«Ростех» открыл в Брянске перинатальный центр за 2,1 млрд рублей
9 Марта 2017, 9:01
«Эвалар» вложит 4 млрд рублей в производство фармсубстанций

Крупнейший в стране производитель БАДов «Эвалар» планирует построить в Тюменской области комплекс по производству фармсубстанций и переработке сырья стоимостью 3-4 млрд рублей. 

27 Февраля 2017, 19:59
«Ава-Петер» начала строительство второй очереди Северной клиники
Компания «Ава-Петер» приступила к реализации второго этапа строительства Северной клиники в Санкт-Петербурге. Объем инвестиций составит 1,4 млрд рублей. 
22 Февраля 2017, 21:57
Для Оренбургской областной больницы построят новый корпус за 1,7 млрд рублей
В 2018 году на территории Оренбургской областной больницы будет возведен новый корпус. На данный момент в региональном бюджете на эти цели запланировано 1,7 млрд рублей.
21 Февраля 2017, 8:02
Строительство онкодиспансера в Севастополе начнется в 2018 году

Строительство нового онкологического диспансера на 150 коек в Севастополе начнется в 2018 году, заявил врио губернатора Севастополя Дмитрий Овсянников.

9 Февраля 2017, 10:42
Клиники в Крыму и Севастополе будут строить структуры АФК «Система»
8 Февраля 2017, 20:17
Срок сдачи РНЦХ им. Б.В. Петровского перенесли еще на год

Реконструкция Российского научного центра хирургии (РНЦХ) им. Б.В. Петровского завершится в конце 2017 года. Ранее планировалось сдать обновленный объект, работы на котором затянулись более чем на пять лет, в конце 2016 года.

8 Февраля 2017, 13:57
Виктор Харитонин инвестировал в строительство жилого комплекса
6 Февраля 2017, 16:33
В Московской области не работает половина новых ФАПов
3 Февраля 2017, 13:59
Яндекс.Метрика